Hrvatsko tržište nekretnina u 2026. godini dobilo je nova pravila.

U srpnju 2026. godine na snagu je stupio novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 69/2026) kojim se detaljnije uređuju prava i obveze agencija za nekretnine, agenata, prodavatelja, kupaca, najmodavaca i najmoprimaca. 

Cilj novih pravila je povećati transparentnost tržišta, jasnije definirati tko i pod kojim uvjetima smije obavljati poslove posredovanja te dodatno zaštititi građane koji koriste usluge agencija za nekretnine.

Za kupce i prodavatelje posebno su važne promjene vezane uz agencijsku proviziju, ugovor o posredovanju, oglašavanje nekretnina i potvrdu o razgledavanju nekretnine. 

U nastavku EUROESTATE agencija iz Varaždina donosi pregled najvažnijih novosti. 

1. NEKRETNINA SE VIŠE NE SMIJE OGLAŠAVATI BEZ UGOVORA S VLASNIKOM (članak 22. stavak 2.) 

Jedna od važnijih odredbi novog zakona odnosi se na oglašavanje nekretnina. 
Agencija za nekretnine ne smije oglašavati nekretninu bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine. 

Cilj ove odredbe je smanjenje broja neovlaštenih, zastarjelih, dupliciranih oglasa te situacija u kojima se nekretnine oglašavaju bez znanja ili suglasnosti vlasnika, a za prodavatelja to znači veću kontrolu nad načinom na koji se njegova nekretnina predstavlja na tržištu, dok kupci mogu očekivati transparentnije oglase. 

Prilikom oglašavanja posrednik također mora objaviti svoju tvrtku i adresu sjedišta, odnosno odgovarajuće podatke o poslovnicama.

2. RAZGLED NEKRETNINE NE SMIJE BITI UVJETOVAN SKLAPANJEM UGOVORA O POSREDOVANJU (članak 23. stavci 1.-3.)

Ako agencija na temelju ugovora s vlasnikom oglašava nekretninu, ne smije potencijalnom kupcu uvjetovati razgledavanje nekretnine prethodnim sklapanjem Ugovora o posredovanju. 

Drugim riječima, osoba koja želi pogledati nekretninu ne postaje automatski nalogodavac agencije samo zato što želi doći na razgled. 

Prilikom razgledavanja, potencijalni kupci obvezni su potpisati samo POTVRDU O RAZGLEDAVANJU NEKRETNINE koja agenciji služi za evidentiranje interesenata. 
Navedena potvrda nije ugovor o posredovanju i ne smije sadžavati odredbe kojima se kupac obvezuje platiti agencijsku proviziju. 

Cilj te odredbe je razdvojiti evidenciju razgledavanja od ugovornog odnosa s kupcem. 

3. KUPAC NE PLAĆA PROVIZIJU AKO NIJE SKLOPIO UGOVOR O POSREDOVANJU S AGENCIJOM (članak 29. stavak 7.)

Jedna od najvažnijih odredbi novog Zakona odnosi se upravo na pitanje koje kupci vrlo često postavljaju: "Moram li platiti agencijsku proviziju?" .

Prema novom Zakonu, posrednik ne smije naplatiti posredničku naknadu kupcu, najmoprimcu ili drugoj trećoj osobi ako ta osoba s posrednikom nije sklopila ugovor o posredovanju. 

Samo činjenica da je kupac kontaktirao agenciju, javio se na oglas ili razgledao nekretninu ne znači sama po sebi da mora platiti proviziju. 

Ako agencija želi posredovati i za kupca te mu za tu uslugu naplatiti naknadu, s kupcem mora postojati zaseban ugovorni odnos. 

4. POSREDOVANJE ZA OBJE STRANE MORA BITI JASNO UGOVORENO (članak 30. stavci 1. - 5.)

Posebno je važan stavak 1., prema kojem posrednik može naplatiti naknadu od obje strane samo ako je sa svakom sklopio zaseban ugovor o posredovanju. Stavci 3. i 4. uređuju ograničenja visina naknade, a stavak 5. obvezu prethodnoh pisanog upoznavanja stranaka s pojedinačnim i ukupnim iznosom naknada. 

Novi Zakon dopušta da agencija posreduje za obje strane u istom poslu, ali uz jasno definirana pravila.

Kako posluje EUROESTATE?

Kod nekretnina iz našeg portfelja kod kojih je ugovoreno da oredničku naknadu snosi provavatelj, KUPAC NE PLAĆA POSREDNIČKU PROVIZIJU EUROESTATE AGENCIJI. 

Kupcu želimo omogućiti transparentan proces kupnje bez neočekovanih agencijskih troškova uz profesionalno vođenje kroz postupak prodaje. 

5. UGOVOR O POSREDOVANJU MORA BITI PISAN I SKLOPLJEN NA ODREĐENO VRIJEME (članak 17. stavci 2.-6. )

Novi Zakon propisuje da se ugovor o posredovanju sklapa u pisanom obliku i na određeno vrijeme. 
Ako ugovorne strane nisu posebno ugovorile njegovo trajanje, smatra se da je ugovor sklopljen na razdoblje od 12 mjeseci. 

Ugovor mora sadržavati ključne informacije, između ostalog: podatke o posredniku i nalogodavcu, predmet posredovanja, vrstu i bitan sadržaj pravnog posla, iznos podredničke naknade, podatke o eventualnim dodatnim uslugama i troškovima, podatak o tome tko snosi dodatne troškove i registarski broj posrednika. 

Sastavni dio ugovora postaje i važeći cjenik na temelju kojeg je ugovorena posrednička naknada. 

6. PROVIZIJA SE NE SMIJE NAPLAĆIVATI UNAPRIJED (članak 29. stavci 1.-3.)

Pravo na naknadu u pravilu nastaje nakon sklapanja posredovanog ugovora, odnosno predugovora ako je tako ugovoreno, a stavak 2. zabranjuje zahtijevanje djelomične ili potpune naknade unaprijed. 

7. STROŽI UVJETI ZA AGENTE ZA NEKRETNINE (članak 14. stavci 1. i 5. te članak 16. stavak 1.)

Novi Zakon dodatno uređuje profesionalni status agenata. 

Agent mora imati položen stručni ispit, biti upisan u Imenik agenata posredovanja u prometu nekretnina te biti zaposlen kod posrednika. 

Posebno je značajna odredba prema kojoj agent može obavljati poslove posredovanja na temelju ugovora o radu samo s jednim posrednikom. 

Agent u istom razdoblju ne smije obavljati poslove posredovanja za više različitih posrednika. 

8. VEĆA ODGOVORNOST AGENCIJA I VIŠE OSIGURANJE OD PROFESIONALNE ODGOVORNOSTI (članak 6. stavci 1. i 2.)

Posrednik mora imati policu profesionalne odgovornosti, a najmanji osigurani iznos iznosi 100.000,00 EUR po jednom štetnom događaju, odnosno 300.000,00 EUR za sve zahtjeve u jednoj osiguravateljskoj godini. 

9. UVODE SE JASNIJA PRAVILA EVIDENCIJE POSLOVA (članak 27. stavci 1. - 4.)

Posrednik mora voditi evidenciju za sve sklopljene ugovore o posredovanju, a Zakon detaljno propisuje podatke koji se u njoj vode, uključujući posebna pravila za ugovore kod kojih nije došlo do realizacije posredovanog posla. 

10. VEĆI NAGLASAK NA STRUČNOSTI I ETIČKOM POSLOVANJU (članak 5. stavci 7. i 8. te članak 33. stavci 1.-4)

Zakon predviđa donošenje posebnog općeg akta o etičkom poslovanju posrednika u prometu nekretnina.

Njega donosi Hrvatska gospodarska komora na prijedlog strukovnog udruženja i uz prethodnu suglasnost nadležnog Ministarstva.

Nadzor nad poštovanjem pravila etičkog poslovanja također provodi HGK.

Time se, uz zakonske obveze, dodatno naglašavaju profesionalni standardi koje bi registrirane agencije trebale poštovati.

11. STROŽE KAZNE ZA KRŠENJE ZAKONA 

Novi Zakon predviđa i konkretne prekršajne sankcije.

Za niz povreda – primjerice posredovanje bez sklopljenog ugovora, oglašavanje nekretnine bez ugovora s vlasnikom, nepropisne opće uvjete poslovanja ili uvjetovanje razgleda prethodnim sklapanjem ugovora o posredovanju – za posrednika su predviđene novčane kazne od 3.000 do 6.000 eura.

Za ozbiljnije povrede, poput obavljanja djelatnosti bez ispunjavanja zakonskih uvjeta odnosno bez odgovarajućeg rješenja Ministarstva, kazne za posrednika mogu iznositi od 15.000 do 30.000 eura.

Propisane su i zasebne kazne za agente koji obavljaju poslove protivno uvjetima iz Zakona.

Što novi Zakon znači za prodavatelje nekretnina?

Za vlasnike koji prodaju stan, kuću, zemljište ili drugu nekretninu novi Zakon prije svega znači veću transparentnost odnosa s agencijom.

Prije oglašavanja potrebno je urediti ugovorni odnos, jasno definirati visinu posredničke naknade i eventualne dodatne troškove te agenciji dati potrebnu dokumentaciju i informacije o nekretnini.

Vlasnik je dužan upozoriti posrednika na poznate terete i druge bitne okolnosti povezane s nekretninom te ga obavještavati o promjenama koje mogu utjecati na posredovanje.

Istodobno, kvalitetna agencija preuzima važan dio procesa – od analize dokumentacije i prezentacije nekretnine do komunikacije s potencijalnim kupcima, organizacije razgledavanja, pregovora i pripreme realizacije kupoprodaje.

Što novi Zakon znači za kupce?

Za kupce je jedna od najvećih prednosti jasnije razgraničenje između razgledavanja nekretnine i ugovaranja usluge posredovanja.

Kupac može razgledati nekretninu koju agencija zastupa za prodavatelja bez obveze da samo zbog razgleda postane nalogodavac te agencije.

Potvrda o razgledavanju služi kao dokaz da je agent pokazao nekretninu, ali sama po sebi ne stvara obvezu plaćanja provizije.

Ako kupac želi angažirati agenciju kao svojeg posrednika – primjerice za aktivno traženje nekretnine prema njegovim kriterijima – takva se usluga posebno ugovara.

EUROESTATE – sigurno i transparentno posredovanje u prometu nekretnina

U EUROESTATE agenciji cilj nam nije samo povezati prodavatelja i kupca.

Naš je posao voditi klijente kroz cjelokupan proces prodaje ili kupnje – od prvog kontakta i prezentacije nekretnine, preko organizacije razgledavanja i pregovora, do pripreme kupoprodajne dokumentacije i završetka transakcije.

Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina donosi jasnija pravila cijelom tržištu, a vjerujemo da će najveću korist od njih imati upravo klijenti koji od agencije očekuju transparentnost, stručnost i sigurnost.

Prodajete nekretninu ili tražite novi dom? Obratite se EUROESTATE agenciji za nekretnine i prepustite proces profesionalcima.