Hrvatsko tržište nekretnina u 2026. godini šalje naizgled kontradiktorne signale. 
Cijena stambenih nekretnina i dalje rastu, dok se istodobno broj realiziranih kupoprodaja značajno smanjuje.

Najnoviji službeni podaci Državnog zavoda za statistiku pokazuju da se rast cijena nastavio i tijekom 2026. godine, ali i da kupci postaju oprezniji što je rezultiralo smanjenjem broja kupoprodaja za 35,4% u odnosu na isto razdoblje prošle godine. 

Je li riječ samo o privremenom usporavanju tržišta ili se hrvatsko tržište nekretnina približava prekretnici?

CIJENE NEKRETNINA U HRVATSKOJ I DALJE SNAŽNO RASTU

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, cijene stambenih objekata u prvom tromjesečju 2026. bile su 14,3% više nego u istom razdoblju 2025. godine. 

Posebno je zanimljiva razlika između novih i postojećih nekretnina:

• cijene novih stambenih objekata poraske su 9,7% na godišnjoj razini
• cijene postojećih stambenih objekata porasle su čak 16,1%
• na području Grada Zagreba rast je iznosio 14,7%
• Jadran je porasao za 12,6%
• područja izvan Zagreba i Jadrana 18,1%

To pokazuje da rast cijena više nije koncentriran samo na Zagreb i atraktivne lokacije uz obalu. Snažan rast bilježe i ostali dijelovi Hrvatske, što je posebno zanimljivo za tržišta poput Varaždina, Međimurja i općenito sjeverne Hrvatske. 

NOVI STAN U HRVATSKOJ PRIBLIŽIO SE GRANICI OD 3.000,00 EUR/m2

Još svježiju sliku tržišta daju podaci DZS-a objavljeni 7. rujna 2026. godine.

Prosječna cijena jednog četvornog metra svih prodanih novih stanova u Hrvatskoj u prvom polugodištu 2026. iznosila je 2.994 EUR/m2. 

Ako se iz statistike izuzmu stanovi programa POS-a, prosječna cijena novih stanova koje su prodavala trgovača društva i druge pravne osobe iznosila je 3.012 EUR/m2, što predstavlja rast od 8,9% u odnosu na prvo polugodište 2025. 

Razlike među lokacijama i dalje su značajne. 

Prosječna cijena svih prodanih novih stanova u Zagrebu dosegla je 3.518 EUR/m2, dok je u ostalim razdobljima Hrvatske iznosila je 2.754 EUR/m2. 

Kod stanova koje prodaju trgovačka društva i druge pravne osobe bez POS-a, prosjek u Zagrebu još je viši i iznosi 3.554 EUR/m2. 

Drugim riječima, kvalitetna novogradnja u Hrvatskoj postaje sve skuplja, a cijena od oko 3.000 EUR/m2 više njije karakteristična za isključivo najskuplje lokacije. 

DRUGA STRANA PRIČE - BROJ KUPOPRODAJA SNAŽNO PADA

Dok su cijene stambenih nekretnina u prvom tromjesječju na godišnjoj razini porasle 14,3% broj prodanih stambenih objekata istodobno se smanjio za 42,2%. 

Pad je posebno izražen kod novogradnje. 

Broj prodanih novih stambenih objekata bio je 50,9% manji nego u istom tromjesečju prethodne godine, dok je kod postojećih stambenih objekata zabilježen pad od 37,4 %. 

Vrijednost realiziranih prodaja također se smanjila - ukupno za 35,4% na godišnjoj razini. 

Dakle imamo tržište na kojem cijene rastu, ali se istodobno sklapa znatno manje kupoprodaja. 

To je signal koji ni KUPCI ni PRODAVATELJI ne bi trebali zanemariti. 

ZAŠTO CIJENE RASTU AKO SE MANJE NEKRETNINA PRODAJE?

Na prvi pogled moglo bi se očekivati da će manja potražnja autoatski dovesti do pada cijena. Tržište nekretnina, međutim, ne reagira tako brzo. 

Prodavatelji svoje cijene često određuju prema drugim nekretninama koje vide u oglasima, prethodno realiziranim cijenama i vlastitim očekivanjima. 

Istodobno, kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama i dalje imaju svoju publiku. 

Posebno se to odnosi na kvalitetne novogradnje, energetski učinkovite stanove i kuće, nekretnine na atraktivnim gradskim lokacijama, kvalitetno adaptirane stanove, nekretnine spremne za useljenje te manje stanove koji su dostupniji kupcima i investitorima.

Zbog toga nije realno očekivati da će se cijene svih nekretnina istodobno početi smanjivati. 

Puno je vjerojatniji scenarij u kojem dolazi do sve veće razlike između kvalitetnih i realno procijenjenih nekretnina te onih čija je tražena cijena previsoka u odnosu na lokaciju, stanje i karakteristike. 

KUPCI U 2026. POSTAJU OPREZNIJI

Visoke cijene nekretnina znače i veći potreban iznos vlastitih sredstava ili stambenog kredita. 

Hrvatska narodna banka od 1. srpnja 2025. primjenjuje ograničenja kriterija kreditiranja potrošača. Kod stambenih kredita omjer mjesečne otplate ukupnog duga i dohotka u pravilu ne smije prelaziti 45%, dok omjer kredita i vrijednosti nekretnine u zalogu u pravilu ne smije biti viši od 90%. Najdulja ročnost stambenih kredita ograničena je na 30 godina. 

Bankama su ostavljene određene mogućnosti iznimaka, osobito kod kupaca koji kreditom rješavaju vlastito stambeno pitanje. 

Ipak, u kombinaciji s visokim cijenama nekretnina, takva pravila znače da dio potencijalnih kupaca mora raspolagati s više vlastitog kapitala ili tražiti cjenovno pristupačnije nekretnine. 

POVRAT POREZA POMAŽE MLADIMA, ALI CIJENA NEKRETNINE OSTAJE PRESUDNA

Jedna od važnijih mjera na tržištu u 2026. godini svakako je mogućnost povrata poreza za mlade koji kupuju ili grade svoju prvu stambenu nekretninu. 

Interes je velik. 

Prema podacima nadležnog Ministarstva, APN je do 31. kolovoza 2026. zaprimio 7.327 zahtjeva, a odobrena je isplata potpora u ukupnom iznosu većem od 36,2 milijuna eura. 

Od 6.102 obrađena zahtjeva odobreno ih je 4.770. 

Zanimljivo je da je među odbijenim zahtjevima bilo i onih kod kojih je cijena nekretnine prelazila zakonom propisani prag u odnosu na prosječnu cijenu. 

To još jednom pokazuje koliko je pitanje cijene postalo važno - ne samo prilikom pregovora između kupaca i prodavatelja nego i kod mogućnosti korištenja pojedinih državnih mjera. 

ŠTO SVE OVO ZNAČI ZA PRODAVATELJE NEKRETNINA?

Vrijeme u kojem je gotovo svaka nekretnina mogla pronaći kupca samo zato što je potražnja bila iznimno velika postupno se mijenja.

Prodavateljima će tijekom ostatka 2026. godine biti sve važnije realno postaviti početnu prodajnu cijenu.

Previsoka cijena može dovesti do toga da nekretnina mjesecima ostane na tržištu. Nakon više snižavanja cijene oglas može ostaviti dojam da s nekretninom nešto nije u redu, iako je stvarni problem od početka bio samo u nerealnom cjenovnom pozicioniranju.

Zato se kvalitetna procjena tržišne vrijednosti ne bi trebala temeljiti samo na usporedbi s cijenama iz oglasa.

Tražena cijena nije isto što i realizirana kupoprodajna cijena.

Profesionalno posredovanje upravo zato uključuje analizu lokacije, mikrolokacije, stanja nekretnine, dokumentacije, usporedivih nekretnina, aktualne potražnje i mogućnosti financiranja potencijalnih kupaca.

ŠTO AKTUALNO TRŽIŠTE ZNAČI ZA KUPCE?

Pad broja transakcija za kupce ne znači nužno da trebaju čekati veliki pad cijena.

Naprotiv, službeni podaci zasad pokazuju da cijene i dalje rastu.

Međutim, sporije tržište može kupcima otvoriti više prostora za kvalitetan odabir i pregovore.

Kod nekretnina koje su duže vrijeme u prodaji, osobito ako je početna cijena bila previsoko postavljena, postoji veća mogućnost pregovora nego u razdoblju kada je za istu nekretninu konkuriralo nekoliko kupaca.

Kupac bi zato trebao promatrati svaku nekretninu pojedinačno.

Lokacija, stanje, energetska učinkovitost, potrebna ulaganja, dokumentacija, mogućnost kreditiranja i buduća vrijednost nekretnine često su važniji od samog pitanja hoće li prosječna cijena kvadrata na razini Hrvatske porasti ili pasti nekoliko postotaka.

VARAŽDIN I SJEVER HRVATSKE - TRŽIŠTE KOJE VRIJEDI PRATITI

Posebno je zanimljiv podatak DZS-a prema kojem je kategorija „Ostalo”, odnosno područje izvan Zagreba i Jadrana, u prvom tromjesečju 2026. zabilježila godišnji rast cijena stambenih objekata od čak 18,1 %.

Iako se iz tog agregiranog podatka ne može izravno zaključiti da su cijene u Varaždinu porasle upravo za toliko, trend potvrđuje nešto što je već dulje vidljivo na tržištu – interes za kvalitetne nekretnine nije ograničen samo na Zagreb i obalu.

Varaždin i okolica posljednjih godina imaju sve veću ponudu novogradnje, dok kupci istodobno traže moderne, energetski učinkovite i funkcionalne nekretnine.

Uz Varaždin, zanimljivo tržište ostaje i Međimurje, posebice Čakovec i njegova okolica.

Za sjever Hrvatske zato će do kraja 2026. biti posebno važno pratiti odnos između novih projekata koji izlaze na tržište, kupovne moći stanovništva i cijena koje investitori i privatni prodavatelji očekuju.

PRIBLIŽAVAMO LI SE PREKRETNICI?

Na temelju aktualnih podataka još je prerano govoriti o velikom padu cijena nekretnina u Hrvatskoj.

Podaci zapravo pokazuju suprotno – cijene su i dalje znatno više nego godinu ranije.

Međutim, snažan pad broja kupoprodaja upozorava da tržište više nije jednako dinamično.

Zbog toga bi 2026. mogla biti godina u kojoj će se tržište početi jasnije razdvajati.

Kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama, uz realno postavljenu cijenu, i dalje mogu relativno brzo pronaći kupca. Nekretnine čija cijena značajno odstupa od njihove realne tržišne vrijednosti mogle bi, s druge strane, sve dulje ostajati u oglasima.

Drugim riječima, možda ne ulazimo u razdoblje velikog pada cijena, nego u razdoblje selektivnijeg tržišta.

ŠTO OČEKIVATI DO KRAJA 2026.?

Ako se sadašnji trend nastavi, do kraja godine možemo očekivati nastavak nekoliko procesa: kupci će biti oprezniji i bolje informirani, financiranje će imati još veću ulogu u donošenju odluke, a prodavatelji će se morati više prilagođavati stvarnoj potražnji.

Najkvalitetnije nekretnine vjerojatno će i dalje držati cijenu, dok bi kod precijenjenih nekretnina moglo biti sve više korekcija traženih cijena.

Upravo zato pitanje više nije samo „rastu li cijene nekretnina?”

Puno važnije pitanje za ostatak 2026. glasi:

Po kojoj cijeni kupci zaista žele i mogu kupovati?

Odgovor na to pitanje mogao bi odrediti smjer hrvatskog tržišta nekretnina u mjesecima koji slijede.

EUROESTATE - 15 GODINA ISKUSTVA NA TRŽIŠTU NEKRETNINA

U razdoblju u kojem se tržišni uvjeti mijenjaju, kvalitetna procjena, pravilno pozicioniranje nekretnine i profesionalno vođenje cijelog procesa prodaje postaju još važniji.

EUROESTATE već 15 godina prati tržište nekretnina i posreduje u kupoprodaji stanova, kuća, zemljišta, poslovnih prostora i novogradnje, s posebnim fokusom na Varaždin, Međimurje i sjevernu Hrvatsku.

Ako razmišljate o prodaji nekretnine i niste sigurni koja je njezina realna tržišna vrijednost, obratite nam se. Analizirat ćemo aktualno stanje tržišta i pomoći vam pravilno pozicionirati nekretninu kako bi pronašla ozbiljnog kupca u realnom roku.